全球房地产——比国内房地产风险更小?威廉希尔篮球投注

在国外购买房产

4间卧室,2间浴室,投资110美元,包括装修

这些年来,我一直在写关于移居海外的文章,读者们经常告诉我,他们对在全球房地产市场买房感到担忧。一些人认为这比在他们现在居住的地方买房风险更大。

这背后有一些合理的担忧,我一会儿会讲到,但如果做得好,你就会有高的上行空间,而不会有太多的下行空间,减轻你的风险。要做好,你需要花时间,睁大眼睛,竖起耳朵,确保你不会把一生的积蓄都投资在一项投资上。在最坏的情况下,你可以减少开支,达到收支平衡。从好的方面来说,你会赚很多钱。

我对国内和全球房地产有强烈的意见,即我备份了几十年来的行为。我在25岁时在美国买了第一所房子,并在我年纪大中了解了两次。我也是一个充足的租赁,包括在所有的家人在坦帕湾生活中的所有地方。(在我之间,我是一个带有背包漫游世界的游牧民族。)

在过去的十年和半年里,我觉得它在国外比购买房地产更安全。我在瓜纳古托自由而清楚地拥有一所房子,在这种病毒引起的全球经济衰退期间一直很方便。我的财产税每年不到200美元。威廉希尔篮球投注除了我的退休账户中的内容,我故意在我出生的国家中没有任何东西。没有房地产了。

任何房地产市场时机的重要性

早在2005年末,我就为一家(现已停刊)国外出版的刊物写过一篇自由撰稿人的文章,名为《风险最大的房地产投资?》“我指出所有的金丝雀在美国房地产煤矿和点,把你的钱放在全球实际estate-especially在拉丁美洲或欧洲东部更上涨潜力,购买度假别墅在美国我不知道当美国房地产市场崩溃,但我知道这是看起来越来越像一个卡片。

它没有采取水晶球看到这一点,但在预期的一切都播放之前需要一段时间。(看电影最大的短因为一些原因。)三年后,美国的房屋止赎率达到了创纪录的水平。令人惊讶的是,当价格持平,投资者不能把他们的新购买的东西卖给一个更大的傻瓜时,所有这些只收利息的贷款和诱人的可调利率抵押贷款变成了大麻烦。

自然,房价上涨最快的地方麻烦也最多。止赎率是抵押贷款银行家协会历史上最高的,而且“在加州、佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州的止赎率要高得多。”

房地产泡沫

金融危机的辐射是迅速和残酷的。在一些市场中,房地产价值下跌了一半。整个银行和抵押贷款公司的链条下了。股市坠毁了。许多房主要么走开,要么被迫使他们的家。看看那个图表并想象如果你在2006年在加利福尼亚州的房屋上度过了财富,那么你就会感到觉得。然后,你在水下过多的十年:如果你卖了,你就会失去一个重要的总和。

如果你在90年代早期在纽约买了一套公寓然后在2003年卖掉,就像我一样,你看起来非常聪明。如果你不得不在2010年卖掉纳什维尔的一套房子,就像我一样,你看起来一点也不聪明。当你听到人们从他们的房屋销售中获得巨大利润的故事时,人们忘记了好的(或幸运的)时机是多么重要。更常见的情况是,他们最好还是租房子,把这和真正的将房屋投资于债券基金或企业的成本。“低买高卖”很容易记住,但当市场力量超出你的控制时就不那么容易实施了。价格越高,风险越大。

现在世界陷入衰退,每五个美国人中就有一个失业。目前,由于库存仍然有限,房地产价格保持得相当不错。但如果数以百万计的人无法支付他们的月供,房东不得不因为租户无力支付房租而开始抛售房产,会发生什么呢?雪球会变成雪崩。现在,Zillow说“亚利桑那州的房屋价值在过去一年中上涨了7.5%,而Zillow预测明年将会下降0.5%。”“后……吗?

发展市场不太依赖债务威廉希尔篮球投注

如果你在发展中国家买房子或公寓,从巴拿马到保加利亚再到泰国,你可能需要在拿到钥匙之前将全部销售金额加上交易费用电汇给某种类型的律师。没有30年的抵押贷款,没有浮动利率+气球支付,可能也没有卖方融资。如果有任何一种融资方式,条款通常都很苛刻,利率是你现在居住地的两倍或三倍。你放弃了100%的所有权,因为你必须支付100%。

因此,你最后一次听说墨西哥、罗马尼亚或柬埔寨的房地产泡沫是什么时候?墨西哥和太平洋沿岸的价格可能很高哥斯达黎加因为有这么多外国人居住在那里,但由于美国市场暴跌,需求减少,价格只是暂时下跌。即便是在圣米格尔•德•阿连德(San Miguel de Allende)、博奎特(Boquete)和巴拿马城(Panama City)这样的外籍人士聚居地,房价也只花了几年时间就恢复了。在危地马拉的安提瓜,他们几乎没动。为更多欧洲人和亚洲人服务的全球房地产市场的复苏时间甚至更短。

厄瓜多尔住宅-全球房地产交易

在厄瓜多尔出售不到威廉希尔篮球投注150万美元

与此同时,十年来,在美国的房地产投资十年中,这是非常困难的。如果您必须为其进行资金并支付比原则更兴趣,因此甚至更加强硬。你必须对它的时间(再次回到那个)并在即将到来的底部购买,在最终的高处销售。

不过,在一些外国市场,这是一种更容易想象的情况。我个人看到这种情况在墨西哥反复发生,我也采访了一些人,他们看到这种情况在美国以外的其他市场发生,在经济正在崛起的国家发生。然后,当你往下看时,损失一半投资的可能性接近于零。只有一场自然灾害或一场政治动荡才能摧毁一个市场,就像20世纪初美国的金融危机那样。后一种情况当然可能发生——看看委内瑞拉——但通常在实际崩溃前几年就出现了警告信号。

如何保护你在全球房地产市场的不利地位

如果房地产投资是合法的、透明的、没有腐败的,那么几乎没有房地产投资是十万八九的事情。任何国家都是如此。除非威廉希尔篮球投注你了解内情,否则你会受到市场波动的影响。作为一个买卖过一所墨西哥房子,却住在另一所房子里的人,我有一些建议,可以保护你的损失,确保你的投资很好。

不要把你的所有筹码放在下面

把你一生的积蓄投资到一辆车上永远是一个糟糕的主意。如果你把所有可用资金投入一所房子,这似乎是明智的,因为你可以住在里面,但你需要分散投资来保护你的下行风险。如果你在15年前的委内瑞拉,5年前的尼加拉瓜,或者在危地马拉火山爆发前的一年在火山边上建一座房子,你会怎样?

房地产仅应该是您投资组合的一部分。如果它会拿走你所需的一切,你肯定会更好地租房。如果出现问题,这使您更加手机,并且您仍然有其余的投资或储蓄。

不要在市场的顶部购买

这在任何地方都是很好的建议,但在没有Zillow、MLS系统和公开销售价格记录的发展中市场尤其如此。如果来自当地代理的推销是这样的,“这个市场现在很火!”“那么你可能想要逃离火海,而不是跳进火海。

另一方面,如果你在保加利亚的班斯科购物,那就很难出错。如果你失去了在这个市场上的全部投资,你的收入将少于大多数英国工人一年的收入:威廉希尔篮球投注

国际房地产交易

看看大部分的销售价格都在哪里

在世界各地的大多数房地产市场,都有一个最热门的销售价格区间。一般来说,这是一个百分比的偏差从中间销售价格上下。如果你的房价远远超过这个水平,那么当你需要买房的时候,你可能很难找到一个买家——租出去可能更难。所以,如果大多数房子的售价在12.5万美元到20万美元之间,你不会想买200万美元的房子,除非你打算把它留给你的孩子。威廉希尔篮球投注或者你不介意把它在市场上卖三年,直到你不得不卖掉它。

当然,这将随着市场而变化。尼加拉瓜的一百万美元的房子将是一个丰富的豪宅。Los Cabos的一百万美元的预算可能给你找个能看到水景的公寓。

慢慢来

如果你看过的话房子猎人国际在美国,你可能会有这样一种印象:冲进一个你从未去过的地方,看看几所房子,然后买一所,这是再正常不过的事情。但你知道那部剧完全是假的吧?价格是准确的,但其他一切都是虚构的电视故事。的人总是在摄制组到来之前已经租了或者买了东西。这个戏剧性的重大决定是几个月前做出的。其中一集的明星在6个月的时间里看了42套公寓,最后终于选了一套。

购买国外房产的理想方式是在你开始购买和租赁房产之前,提前一年或一年以上。在发展中国家,大幅抬高上市价格是一种常规做法,希望某些傻瓜会支付。如果你上网看,你会看到很多这样的英文清单。有时卖家会告诉经纪人,“我要带走10万美元。”除此之外,你可以留着。所以经纪人把它标价为17.5万美元,希望能交个傻运,因为卖家可能会以10.5万美元的价格直接把它卖给你。如果你慢慢来,四处看看,不着急地和人交谈,你更有可能得到真正的价格,而不是外国佬/farang的价格。

如果你小心的话,全球房地产可以是一笔便宜货

如果你在看外国房地产时花点时间,你也会更好地了解社区,了解阳光如何照射,了解当地人对邻居的看法。如果你在你已经租房的地方附近买房,你就会更清楚了。此外,如果你需要增加一个房间,翻新厨房,或升级电器,你会更好地了解当地的成本。

展望未来

有一种商业实践叫做SWOT分析,它着眼于优势、劣势、机会和威胁。对一个地方进行某种形式的分析也是很重要的,尤其是当你打算在那里花掉相当大比例的净资产时。

优点和缺点很简单,但展望未来可以让你很好地意识到什么可能会出错,什么可以改善情况,足以让房地产价值上升。某个社区是不是每年都在变得越来越绅士化?越来越多的有钱人搬进来了吗?新的高速公路/轻轨/公园会让城市或社区更有吸引力吗?更多租房子和公寓的游客来了吗?这个地方是在一个几个世纪以来一直很受欢迎的地方吗?

长期以来,葡萄牙里斯本一直是一个可靠的房地产投资地

在弱点方面,有可能增加犯罪或腐败吗?该国的政治体系是摇摇欲坠还是崛起的独裁者?是摇摇欲坠的物业权利吗?税收负担是否对人口忍受过于繁重?响亮的酒吧或汽车车身店可以在您旁边开放,将您的房价带下来?Some of these issues are probably threats where you live now too, but they’re “the devil you know” instead of the one you don’t, which can create a problem of feeling blindsided if you don’t know all the possible threats.

如果我现在必须押注,我会很有信心在欧洲的任何地方投资,除了匈牙利、波兰和英国。(前两个是右翼政府,第三个是英国脱欧。)格鲁吉亚和摩洛哥看起来很有希望。马来西亚是唯一一个一直希望外国人住在这里的东南亚国家,但那里的供求不平衡,所以我只会在该地区其他地方投资一套看起来很便宜的公寓,而且前提是我已经拥有永久居留权。我对拉丁美洲的乌拉圭、厄瓜多尔、哥伦比亚或巴拿马很有信心。另一方面,我只会在去洪都拉斯、尼加拉瓜或危地马拉安提瓜以外的任何地方租房。

总的来说,每个人对风险的容忍度都不一样,但当你因为一个市场是外国的、你对它的了解不如你现在所处的市场而放大这种恐惧时,你要意识到这一点。正如我在生活中多次看到的那样,房地产价值不会永远自动上升,有时它们需要修正。明智地购买,你可以将风险降到最低。

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11评论

  1. 伊恩•邦德 07/15/2020
  2. 迪安 07/15/2020
      • 基斯Hajovsky 07/19/2020
  3. 基斯Hajovsky 07/16/2020
    • 迪安 07/16/2020
      • 基斯Hajovsky 07/16/2020
          • 基斯Hajovsky 07/19/2020
  4. 查克•史密斯 09/18/2020

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